唐伯虎：被索赔数十亿的苏州有毒土地从何而来？能修复吗？

关键点

1、近日，陆家嘴发展的一则公告引发了“苏州毒地事件”社会高度关注。该事件其实发生在2021年，上海陆家嘴集团旗下一家子公司从苏钢集团手中购买了苏州一块土地并进行开发后，因对其引进的中英合资学校用地进行土壤污染调查，意外揭开了土地污染严重的事实。

2、该地块原为苏州钢铁厂老厂区，老厂区焦化区域对土地及地下水造成污染，污染物主要为苯并芘、萘等。陆家嘴集团在2016年购地时并未被告知该污染情况。但无论是否被告知，钢铁厂、焦化厂2014年才停产，而认为停产仅两年的工业用地就能达到开发标准，也显示出陆家嘴集团投资策略的激进。

3、工业污染地块并非无法修复。类似的例子在欧洲比比皆是。北京朝阳区东南部的化工用地也是工业污染地块成功转为居住用地的典范。但苏州钢铁集团明显没有修复土地，在出让土地时声称土壤污染达标。苏州两家第三方机构也出具了合规报告。

4、目前的情况是陆家嘴集团将苏州钢铁集团及相关企业、苏州相关环评机构及相关政府部门告上法庭，要求赔偿100亿元。但这次事件反映出土地买主敢相信50年的工业用地环评合格，土地卖主敢于在停产两年后向相关部门提交达标报告。这既是房地产繁荣时期的历史注脚，也是房地产市场低迷时期一系列怪现象的缩影。

作者：唐伯虎

凤凰新闻客户端荣誉首席撰稿人

上市公司陆家嘴发展（600663）的一则公告，因涉及百亿索赔的诉讼而引起轰动：

该子公司因土壤污染侵权纠纷，直接向江苏高院起诉苏州钢铁集团、苏州市环境科学研究所、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局，并于近日收到案件受理通知书。

陆家嘴集团的主要诉求是，从苏钢集团手中收购的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司所拥有的14块地块存在污染，且面积和污染程度远远超过苏钢集团挂牌出售时披露的污染情况。

同时，公司委托专业机构调查发现，被告人在对涉案土地进行调整规章制度、改变性质、转让过程中，存在一系列违法违规行为、欺诈行为、未依法履行职责等，共同导致陆家嘴集团高价购得污染严重的地块。

对此，陆家嘴集团将上述五家单位告上法庭，要求赔偿100.44亿元及诉讼费用等。由于各方报道较为模糊，不少人对天价索赔金额的形成、“污染土地”背后的原因感到困惑。

想要更深层次地理解这起备受关注的案件，不仅要对这片土地的由来有完整清晰的了解，更要了解工业污染的具体原因。

苏州毒地的起源

这块备受关注的地块，位于苏州高新区（虎丘区）浒蜀关镇西北大运河畔，东临沪宁铁路，西临京杭大运河，北距苏州绕城高速2公里。

“先有浒蜀关，后有苏州城。”浒蜀关作为千年大运河的第一道关口和吴中第一大镇，已有2500多年的历史，被誉为“江南要冲、吴中活港”。

项目用地占地面积约66万平方米（1000亩，0.66平方公里），原为江苏钢铁集团老厂区。江苏钢铁集团又名苏州钢铁厂，成立于1957年，依托大运河、沪宁铁路的交通便利。

2003年，方正科技在快速扩张的时期，从苏州市国资委收购了苏钢集团，苏钢成为方正集团旗下子公司，国家高新技术企业。

方正集团接手后，借钱投资运河斜对面的新厂，建设技术先进的新厂，形成年产120万吨的特钢生产基地。老厂随后开始减产，并于2014年全面停产。

与此同时，苏钢集团成立全资子公司苏州绿岸房地产开发公司，对旧厂区土地进行开发。最初，方正集团和苏钢集团计划自行开发，但碍于开发经验、地产品牌知名度、开发付款周期等限制，最终寻求整体转让。

2016年，苏钢集团将苏州绿海岸95%的股权挂牌出售，挂牌最低价格为31.5亿元；同时，受让方还被要求全额偿还苏州绿海岸所欠江苏苏钢的16.85亿元债务。

苏州绿安的资产是苏钢老厂区的土地，拿到股权就等于拿到了土地，所以虽然是股权拍卖，但其实是土地出让，所以有不少知名的房地产公司参与了拍卖。

苏钢集团在北京、上海同时举行了两场专项推介会，每场推介会参加人数均超百人，共有30多家意向方递交了材料，其中不乏知名房企，跃跃欲试。

最终经过222轮竞价，上海陆家嘴集团旗下子公司以溢价2倍、合计约85.25亿元的价格中标苏州绿岸，共有19家企业参与竞标，竞争十分激烈。

看得出，各家开发商都看好这块地块的商业价值，大量制造业企业入驻苏州高新区，而这些企业的员工，特别是技术人员，都需要就近购置房产落户。

当时房地产市场火爆，地价不断上涨，各个城市频现“地王”，苏州高新区1000亩大面积土地整体出让，对于任何一家房地产公司来说都是一个良好的机会。

对于苏钢集团来说，出售旧厂区是一笔至关重要的交易。截至2015年末，苏钢集团总资产76.21亿元，但净资产（所有者权益）仅为2.46亿元，资产负债率高达96.8%。

而且，受钢材市场低迷影响，2015年公司净经营亏损近6亿元，如今老厂区土地出让价钱达到85.25亿元，超过了苏钢集团（新厂区）资产总值，完成了改造的资产负债转移，实现净利润近10亿元。

上海陆家嘴集团是上海市54家大型国有企业集团之一，成立于1990年，主要负责浦东核心区陆家嘴金融贸易区的规模开发和综合运营，近年来开发版图拓展至前滩、张江、临港等地。

陆家嘴将苏州绿岸项目定位为苏州高新区百万方城市区域综合体，作为公司多元化转型、实施“走出去”战略的重要组成部分。

根据政府修改批准的发展规划，项目总可开发建筑面积157万平方米（容积率2.38），楼面地价折合人民币5430元/平方米。

该项目于2017年5月正式启动开发建设，整体开发周期为8年，预计2025年左右基本开发成熟。苏钢股东方正集团也承诺将协同引进方正集团在教育、科研、医疗、金融等方面的优质项目。

污染事件

陆家嘴集团为提升区域价值，在原计划建设的国际学校苏州雷丁学校中引入了英国雷丁学校，该学校位于项目2号地块，而引发该地块大规模调查的，正是苏州雷丁学校的土壤污染调查。

2021年6月，已经建成的苏州雷丁学校在办理办学许可证过程中，按照苏州高新区环保局的要求，对学校所在地块2的土壤污染状况进行了调查。

经过第三方评估机构的调查，结果显示污染严重，因此苏州雷丁学校项目被叫停。苏州市生态环境局也对苏州雷丁学校作出了542.7万余元的行政处罚，目前行政复议正在进行中。

2021年12月以来，陆家嘴集团对6块未开发地块进行了前期调查，发现这些地块同样存在严重的污染风险，土壤、地下水中多项元素超标幅度较大，这与苏钢集团2016年上市时公布的信息和土地调查报告给出的结论不一致。

依托大运河和沪宁铁路，苏州钢铁厂始建于1957年。至2014年8月，老厂区全部停止生产，共有50余年生产经营历史。按照原生产区域划分，苏州钢铁集团老厂区分为焦化区和非焦化区。

焦化区域主要包括焦炉区域、老煤化工区域、污水处理区域等，非焦化区域主要包括炼铁、炼钢、轧钢、烧结、矿石及渣场等。

苏钢年焦炭产量一度达到50万吨，直到2013年11月至2014年8月，老厂区3座焦炉相继关停，焦化厂才全面停产。

经过50多年的生产，仅仅停产2年，就把原来的工业用地改成居住和教育用地，用于商业开发？这显然是违背常理的。不得不说，陆家嘴集团的投资决策太过天真。

陆家嘴发展在编制《重大资产购买报告书》时的自我评估中，在重大风险提示中列出了本次交易未能取得审批、摊薄即期回报等七大风险。

唯一没有被质疑的，是原焦化厂粗苯车间、焦油生产车间、煤化工区带来的土地污染风险，而正是这些土地污染，为后来的绿海岸地产埋下了伏笔。

但苏钢集团2016年8月上市时的公告称，绿色海岸公司所拥有土地非焦化区域土壤、地下水基本未受污染，可重新开发利用；

焦化区域污染主要集中在4区块局部区域，最终确定污染范围为0—18米深度范围内17542平方米，污染土方量39604立方米，不足4万立方米，修复治理工程量不大。

工业用地变更为居住用地时，应当按照国家有关规定进行土壤污染调查。出具《污染初步调查报告》的两家第三方机构，正是本案的另外两名被告：

苏州市环境科学研究所、苏州苏诚环境科技有限公司2014年10月，停产仅两个月后，苏钢与陆家嘴达成协议：

“关于部分地块土壤污染问题，根据向苏州市环保局备案的相关调查评估报告，该部分土壤环境治理不存在技术障碍。

治理完成后将达到国家和地方环境质量标准，可按照现有规划文件要求进行开发建设。苏钢集团将在环境治理事宜上对绿色海岸公司给予协调和支持。”

所涉土地现状

2021年，绿色海岸项目爆发“毒地”事件，导致小区2800套房子暂停销售，投资数百亿的区域综合体项目成为鬼城。

凤凰地产在苏州实地调查发现，因污染问题，2号地块建设的雷丁学校尚未取得办学许可证，已停止招生；13号地块的幼儿园项目已竣工但尚未开学。

苏钢老厂区在规划上分为17个地块，目前已确认存在污染的地块有14块，分别是1至13号地块、17号地块。14块“毒地”中，已有8块地块上马开发项目。

地块2、13为教育设施用地（已完工）；地块8、9为商业及办公用地（已完工）；地块12为住宅用地（停工）；

尚未发现有污染问题的15号地块“锦绣蓝山”社区正处于交房期，已有十余户居民入住。其中，锦园一期六栋楼分别于2018年12月、2019年10月开盘，2019年12月交付；二期于2020年4月开盘，2021年10月交付。

信息显示，锦秀兰山项目2021年均价2.4万元，2022年部分户型均价将升至2.6万元。目前锦秀兰山仅丰御庭楼盘仍有二手房在售，10月挂牌均价1.6万元，成交均价1.5万元。

丰裕庭共有6栋高层住宅，共计600余户，其中1-3号楼为苏钢集团家庭住房回迁定售商品房项目，4-6期为市场化商品房。

经过两年的风波，“毒地”污染问题基本人尽皆知，陆家嘴开发商已经向部分维权业主退款、解约，但仍有十几户人家选择住在小区里。

8号地块A区写字楼及“和路坊”商业综合体已竣工，虽然门面、道路设施都是全新的，但各出入口均有安保人员把守，外来人员不得入内，综合体不对外开放。

许多原定于2021年竣工的地块已停工，墙上的施工铭牌已褪色模糊。透过铁门发现Intitle免费吃瓜爆料，工地上的移动棚子已锈迹斑斑，地上堆放着各种钢板、木材、砖块。

陆家嘴集团表示，苏州绿岸项目已暂停开发建设和销售，同时公司专项工作组正全力开展处置维权工作，并正在推动相关责任方承担后续处置责任，相关进展将每季度披露。

暂停销售、整改修缮、重新评估等都是陆家嘴集团现在面临或未来需要面临的问题，该案还涉及业主、建设单位、开发商、投资方等众多方面，十分复杂。

据陆家嘴集团披露的信息，开发七年间，仅2号、8号、9号、12号、13号五个污染地块的工程项目累计投资就达约21.9亿元，加上2016年绿色海岸公司拍卖支付的85.25亿元成交总额。

陆家嘴该项目的投资总额已达107亿元，这最终成为诉讼文件中的索赔金额。

第三方机构检测结果显示，多地块土壤中苯并芘、萘含量严重超标，不符合土地使用标准。土壤中超标的污染物包括苯并[a]蒽、苯并[a]芘、苯并[b]荧蒽、苯并[k]荧蒽、二苯并[a,h]蒽、茚并[1,2,3-cd]芘、萘、苯、汞等。

此外，部分地下水样品存在值得关注的污染物浓度超标现象，超标的污染物包括二氯乙烯、苯、甲苯、乙苯、二甲苯、苯乙烯、萘、石油烃、氰化物、汞、砷等。

这些让土地变得不宜居住的污染物，对人体究竟会造成什么样的危害，凤凰网CC情报局对此做过详细分析，大家可以阅读《引发“陆家嘴百亿索赔毒地”的苯并芘对人体的危害究竟有多大》一文一探究竟。

工业用地肯定可以恢复

这里需要指出的是，受污染的工业用地的学名是“棕地”。但没有必要惧怕“工业”二字。在欧洲，废弃工业用地改建为住宅用地的案例比比皆是。

国内也有工业污染地块修复后用于居住用途的成功案例，如位于北京市朝阳区东南四环与广渠路交汇处的大郊亭桥东南角的北京化工厂二厂、北京有机化工厂旧址。

该土地面积1平方公里多，相当于130多个标准足球场。54年前，为了实现“让6亿人穿上国产塑料底鞋”的目标，北京化工二厂开工建设。

2007年，北京城市转型之际，该化工厂被关闭。三十年的化工生产使该地大部分土壤受到二氯乙烷、氯仿、氯乙烯等挥发性有机污染物以及汞、砷和铜、镍等重金属的污染。

污染物主要为含氯物质，已经深入地下十多米，在这片一平方公里多（约10万平方米）的土地上，需要处理的土方量就达300万立方米，也就是说要挖深20多米才能彻底处理土壤和地下水中的污染物。

为此，在场地东南角搭建了两座白色温室，挥发性的污染土壤被拉进温室进行“耕作”，蒸发出来的污染物并不直接排放，而是通过活性炭等装置进行收集吸附。

污染严重的土壤被运到金宇环保旗下的处置中心焚烧处理，高峰期每晚有600多辆挖土机从这里出发，从停产到处理完成，土壤处理周期长达10年。

这个耗资近10亿元的项目，不仅创下了国内退役工业用地污染土壤修复成本的最高纪录，在世界范围内也名列前茅。接下来就是漫长的住宅建设和分配过程。

如今，这片土地被辟为居住区，名为“光华新城”，是中央政府官员居住区，入驻的都是各部委的中青年公务员，从停产到入驻用了整整15年的时间。

北京朝阳区原本是上世纪五十年代建设的工业区，特别是东南部，一度是化工企业的集中地。下一个被集中管理的大型退役工业用地是北京焦化厂，它是国内最大的独立焦化厂。

该厂始建于1958年，2006年停产，经过40多年的化工生产，多环芳烃、苯系物、萘等有毒有害污染物已从土壤表面渗透到地下18米深处。

改建保障性住房项目面积约35公顷（0.35平方公里），已对213万立方米受污染土方按照环保措施进行了处理和修复，并建设了不低于商品房品质的安置房，安置老城和南部搬迁人员。

第三方检测报告全部显示，焦化厂环保达标，居民入住，成为居住社区，同时工业遗产保护与再利用、地铁车辆段及其综合开发建设等多方面工作也已落地。

所以，不管是化工厂、钢厂、焦化厂，被污染的退役工业用地都是可以修复的，只是需要金钱和时间。

按照北京等全国已完成的焦化场址修复投入金额来算，绿色海岸场址正常修复所需的资金，包括如此规模的调查、评估、修复工作，大约需要近百亿元。

活动摘要

因此，综上所述，苏州绿岸项目就是因为钢厂使用了50多年的焦化用地，在虚假污染调查后出售，导致开发商对污染土壤没有进行处理而引发的事件。

陆家嘴集团认为，涉案土地出让过程中，被告存在一系列违法违规、欺诈、未依法履行职责等行为，法院已受理该案，但尚未开庭审理。

陆家嘴集团不仅起诉了卖方苏钢集团，还起诉了环评机构，甚至起诉了苏州市政府部门，赔偿金额高达数百亿。按照0.5%的诉讼费计算，仅法院费用就需支付5000多万元，此案将直接向江苏省高院立案。

但苏钢集团有钱出吗？前面也说了，整个苏钢集团的净资产总额，只有这块地卖出去的85亿。难道运河对岸的新厂区也给陆家嘴了？

有人戏称，苏州和上海应该签订条约，把阳澄湖“割让”给上海，这件事就结束了。所以，估计最后还是要通过谈判调解，苏港退还部分土地出让金，并补偿土壤处理费用。

毕竟大部分土地还没建好，还有时间，至于已经建好的部分，可能麻烦点，毕竟这块地是在房地产繁荣时期卖的，又遇上房地产市场低迷，一个是真敢，一个是真信，也算是历史的注脚吧。